Kdy je ten správný okamžik ke koupi investiční nemovitosti?

Investování do nemovitostí se u nás především v posledních letech stalo velkým fenoménem. Více než 60% Čechů má k dnešnímu dni alespoň nějakou zkušenost s investicemi a právě nemovitosti jsou většinou považovány za nejbezpečnější a nejstabilnější segment v této disciplíně.

Nejčastější nemovitostí, do které lidé investují jsou pochopitelně investiční byty, kdy jejich absolutní i relativní cenu ovlivňují různé faktory. Kromě politické i ekonomické stability kam například patří míra zaměstnanosti, vývoj výše mezd nebo výše daní, mají velký vliv především úrokové sazby a vedle toho také vývoj cen nemovitostí v čase. Tyto dva faktory jsou z mého pohledu zásadní pro ty, kteří se rozhodují jestli je ten správný čas na pořízení investiční nemovitosti.

Mimo tyto parametry je pak při výběru konkrétní dané nemovitosti důležité vždy sledovat, jaký je výnos a jaká jsou rizika. První možností je, že nemovitosti koupíme, případně zrekonstruujeme a následně prodáme ideálně se ziskem (tzv. flipování). Zde je tedy výpočet našeho výnosu poměrně jednoduchý, na druhou stranu je flipování poměrně obtížné a najít nemovitost tzv. "pod cenou" a následně jí dobře prodat nebývá vždy úplně snadné.

Nemovitost na pronájem - výnos a rizika

Daleko jednodušším řešením je, že např. koupíme investiční byt, který následně pronajímáme a dlouhodobě držíme. V takovém případě můžeme počítat jak s výnosem z pronájmu tak s výnosem z růstu ceny nemovitosti v čase (který však není realizovaný až do okamžiku prodeje nemovitosti). Z mého pohledu zkušeného investora do menších bytů se vyplatí kupovat takové nemovitosti, které mají výnos z pronájmu alespoň 5% p.a. a více, ideálně 7% p.a. a více.

Př. Koupě bytu v menším městě za cenu 2 000 000 Kč s měsíčním čistým nájmem 12 000 Kč, ročně tedy 144 000 Kč, což je z pořizovací ceny 7,2% p.a.. Naproti tomu koupě stejně velkého bytu v Praze za 8 000 000 Kč s čistým měsíčním nájmem 22 000 Kč už z hlediska % výnosu není zdaleka tak atraktivní (konkrétně je zde výnos 3,3% p.a.).

Naproti tomu je potřeba také sledovat rizika pronajímání. Asi největší noční můrou je neplatící nájemník, který se odmítá vystěhovat a proto je potřeba mít dobře postavenou nájemní smlouvu, a nebo využít služeb správy nemovitosti. Správce na sebe přebírá tato rizika a za svoje služby si vezme zpravidla 10 - 15% z čistého nájmu. Dalším rizikem je, že nemovitost za požadovaný nájem nepronajmete, kvůli nižší poptávce bydlení v daném regionu nebo vaší vysoké ceně. Je proto dobré před rozhodnutím koupě určitě zjistit, jaká je situace na trhu v daném městě či regionu a podle toho se zařídit.

Většina z nás si financování investiční nemovitosti nemůže dovolit zaplatit z vlastních zdrojů a financuje takový nákup úvěrem (nejčastěji hypotékou nebo úrokem ze stavebního spoření), proto je také důležitá aktuální výše úrokových sazeb. V současné době, kdy je průměrná sazba na hypotéce s fixací do 5ti let zhruba 5,0 % vyjde měsíční splátka 1 000 000 Kč při 30tileté splatnosti na 5 368 Kč. V roce 2021 kdy tato sazba byla 1,99% byla taková splátka 3 691 Kč. Lze tedy říci, že hypotéky jsou oproti posledním 15ti letům relativně vysoko. Na druhou stranu už absolutní maximum opadlo a dle různých predikcí a politiky ČNB postupného snižování úroku můžeme očekávat další pokles úrokových sazeb.

Zdroj: kurzy.cz

Spoustu mých klientů tak dlouho čeká, až sazby spadnou na jejich požadovanou hranici (např. 2% nebo 3% atd.). Neuvědomují si však druhý zásadní faktor, který je navíc přímo navázaný na výši úrokových sazeb, a tím je vývoj absolutních cen nemovitostí. Lze totiž bezpečně říci, že na dlouhodobém horizontu cena nemovitostí vždy roste. Růst její ceny je nejvyšší právě v dobách nízkých úrokových sazeb. V grafu níže můžeme vidět, že cena nemovitostí v Praze za posledních 10 let vyrostla více než na trojnásobek.

Zdroj: Deloitte

Na závěr tedy zodpovím otázku - Kdy je ten správný okamžik ke koupi investiční nemovitosti? Dle mého názoru je kdykoliv! O to více nyní, kdy sazby začaly pozvolna klesat a realitní trh po slabších letech 2022 a 2023 opět ožil. Nečekejte na správnou sazbu, abyste ušetřili 3 000 Kč měsíčně na splátce, když kupovaná nemovitost může za tu dobu vyrůst i o 10%.

Investorovi, který se řídil výše zmíněným doporučením a koupil v roce 2014 byt v Praze za 3 000 000 Kč určitě nevadí, že si tenkrát připlatil jedno fixační období nižší tisíce měsíčně navíc, když má dnes jeho byt hodnotu přes 9 000 000 Kč.

A pokud vás zajímá, kde osobně nakupuji nemovitosti s dobrým výnosem pro sebe a své klienty, rád si na toto téma s vámi sednu u dobré kávy.